首頁| 滾動| 國內| 國際| 軍事| 社會| 財經| 産經| 房産| 金融| 證券| 汽車| I T| 能源| 港澳| 台灣| 華人| 僑網| 經緯
English| 圖片| 視頻| 直播| 娛樂| 體育| 文化| 健康| 生活| 葡萄酒| 微視界| 演出| 專題| 理論| 新媒體| 供稿

前8月百城宅地價格涨势遇阻 三四线宅地市场降温

2019年09月10日 15:04 來源:中新經緯 參與互動 

  中新經緯客户端9月10日电 易居研究院发布100城宅地成交与价格报告。交易面积方面,今年前8月全国百城宅地成交略有降温,其中,一二线城市宅地交易并没明显降温,而三四线城市则呈现明显降温态势,这和三四线城市重新面临库存压力有关。成交价格方面,前8月,全国百城地價涨幅曲线略有下行,这和土地市场降温、市场预期调整、企业资金面收紧等因素有关。预计后续地價走势将继续趋稳。

資料圖:航拍南京河西一處樓盤。<a target='_blank' href=中新社记者 泱波 摄" src="http://image1.chinanews.com.cn/cnsupload/big/2019/06-18/4-561/b74967562ce74d5e984c4a5b95b7d74e.jpg" title="資料圖:航拍南京河西一處樓盤。中新社记者 泱波 摄" />
資料圖:航拍南京河西一處樓盤。中新社记者 泱波 摄

  成交量:銷售降溫倒逼購地增速曲線掉頭向下

  報告顯示,2019年1-8月份,重點監測的全國100個城市宅地成交面積爲39388萬平方米,同比增長9.2%。該增速相比1-7月份13.8%的數值有明顯收窄。觀察宅地的曆史交易走勢,可以看出,2016年第四季度房地産政策開始收緊,滯後一個季度後即2017年第一季度,宅地市場基本面也發生了變化。從2017年開始,撇去部分交易結構幹擾和季節性異動等因素,大趨勢看,宅地交易市場以降溫爲主要特征。

  報告分析稱,觀察今年前8個月的交易情況,其呈現了三個鮮明的階段:

  (1)第一階段:今年一季度,房企對于後市住宅銷售預期持悲觀態度,拿地方面並不積極,進而也導致了百城土地交易數據總體偏低迷,年初累計宅地成交面積同比增速曲線總體上位于零軸以下。

  (2)第二階段:今年一季度的住房銷售情況好于預期,既增加了房企拿地的資金實力,也極大刺激了房企拿地熱情。到了二季度,百城土地交易數據開始反彈,即年初累計宅地成交面積同比增速曲線由負轉正。

  (3)第三階段:今年二季度,中央對于部分城市地價過熱現象高度關注,政策基本面重新收緊,尤其是融資市場的收緊特征最爲明顯,這使得三季度房企購地更爲理性,體現爲年初累計宅地成交面積同比增速曲線掉頭向下。

全国100城年初累计宅地成交面积同比增速 数据來源:各地土地交易中心、CRIC、易居研究院

  成交價格:價格漲幅曲線略有下行

  報告稱,2019年1-8月份,重點監測的全國100個城市宅地價格爲5546元/平方米,同比上漲14.4%。觀察宅地價格的曆史走勢,2016年第四季度房地産政策收緊後,宅地價格立馬出現反應,即漲幅開始收窄。撇去部分交易結構幹擾和季節性異動等因素,大趨勢看,截至2018年底,宅地價格以降溫爲主要特征。

  報告分析稱,而2019年的宅地價格則有所不同。受宅地交易低迷影響,一季度宅地價格曲線繼續保持下行趨勢,但到了二季度,宅地價格曲線開始上升,這說明搶地行爲又開始增加,宅地市場需要繼續去杠杆。受中央和地方“穩地價”政策影響,尤其是銀保監會等對信貸資金的嚴管,資金進入土地市場的難度有所增加,宅地價格曲線也由此開始下行,最終體現了穩地價的導向。

全国100城年初累计宅地價格同比涨幅 数据來源:各地土地交易中心、CRIC、易居研究院

  一線城市:土地交易總體較活躍

  報告稱,成交面積方面,2019年1-8月份,4個一線城市宅地成交面積爲1867萬平方米,同比增長45.7%。觀察曆史走勢可以看出,去年下半年,一線城市宅地交易市場相對低迷,呈現了負增長現象。而今年總體上以回暖爲主要特征,這和一線城市近期密集供地有關,比如說深圳過去宅地供應力度一直較弱,但今年6月份一次性供應了69萬平方米宅地,這顯然有助于此類城市補庫存,同時也帶動了一線城市宅地交易數據的上升。1-8月份,一線城市宅地成交同比增速曲線雖然略有下探,但絕對值依然是比較高的,即接近50%。

  成交價格方面,2019年1-8月份,4個一線城市宅地價格爲14379元/平方米,同比上漲1.7%。觀察今年前8月宅地價格同比漲幅,可以看出,其幾乎接近于零,這意味著一線城市的宅地價格是比較平穩的,充分體現了穩地價的導向。這和一線城市的政策管控積極有效、土地供應放量、拿地資金預審查較爲嚴格等因素有關。對于相關拿地房企來說,獲取此類地塊也意味著後續住宅項目定價的優勢會更爲明顯。

  二線城市:人才落戶等政策吸引房企拿地

  報告稱,成交面積方面,2019年1-8月份,32個二線城市宅地成交面積爲23033萬平方米,同比增長20.1%。觀察今年前8月二線城市宅地交易數據,可以看出,其年初累計成交同比增速曲線總體上位于曆史高位。這和實際觀察的情況是一致的,尤其是今年上半年各大省會城市頻頻打出人才落戶、購房等優惠政策,使得二線城市未來的住房銷售市場被看好,進而也刺激了房企拿地、帶動了二線城市宅地交易的活躍。

  成交價格方面,2019年1-8月份,32個二線城市宅地價格爲5868元/平方米,同比上漲12.1%。觀察今年前8月的年初累計價格同比漲幅,可以看出,其已有所下行,同時也明顯低于曆史高位水平。從原因上看,除了穩地價本身以外,這也和類似長沙、昆明、西安等相對低地價城市的交易比重增大有關,進而也會影響此類二線城市宅地的結構和價格。當然對比一線城市,二線城市宅地價格的漲幅依然較大,未來依然需要積極管控。

  三四線城市:宅地市場率先降溫

  報告稱,成交面積方面,2019年1-8月份,64個三四線城市宅地成交面積爲14488萬平方米,同比下降7.1%。與一二線城市的走勢略有差異,三四線城市宅地市場的降溫特征較爲明顯,近兩個月年初累計宅地成交面積同比降幅持續擴大,進一步體現了市場降溫的特征。從原因上看,當前三四線城市住宅交易市場降溫,重新面臨去庫存壓力,這會打擊房企補充宅地的積極性;同時也影響了房企資金回籠和繼續購地。另外,從宏觀面看,類似宅地交易市場的降溫,也會影響地方政府的土地出讓金收入。

  成交價格方面,2019年1-8月份,64個三四線城市宅地價格爲3897元/平方米,同比上漲7.9%。觀察曆史數據,三四線城市已經走出地價漲幅過大的曆史高位區間,當前漲幅總體上屬于相對小的。當然從結構上看,要關注部分熱點城市地價過高或過快上漲的現象。以粵港澳大灣區中的部分重點三四線城市爲例,包括中山、佛山和肇慶等近期的宅地交易相對活躍,部分月份的地價也創新高,如佛山8月份拍出的宅地價格爲12495元/平方米,屬于曆史新高。需要說明的是,具體地塊的結構屬性也會對此類價格産生影響。

  結論與趨勢

  成交面積方面,報告分析稱,從1-8月份全國百城宅地交易市場來看,受政策管控、市場預期等影響,相關購地增速曲線略有下行,充分體現了宅地交易市場降溫的態勢。而從結構上看,三四線城市的降溫趨勢更爲明顯,和此類城市當前重新面臨庫存積壓的問題是相關的。

  預計9月份宅地交易市場以降溫爲主要特征,尤其是考慮到房企當前資金壓力開始增大,所以預計房企拿地會偏保守和趨于理性。當然,若要看轉機,那麽就需要看9月份央行“普降+定向降准”政策的效應。若是住宅交易活躍度有明顯上升,那麽四季度房企認購宅地的積極性或會有所增加。

  成交價格方面,報告分析稱,從1-8月份全國百城宅地價格數據看,當前宅地價格曲線略有下行,這和市場降溫、預期調整等因素有關,充分體現了宅地交易市場“穩地價”的效應。而從城市結構上看,一線城市的宅地價格最高,但最爲穩定,而二線城市、部分重點三四線城市未來還需要積極進行調控,以進一步穩定地價和穩定預期。

  當前穩地價的政策較多,包括拿地資金審核、設定漲停板、增加各類約束如配建租賃住房等。政策的“組合拳”將有助于打擊炒地行爲,進而創造更公平的拿地環境和穩定地價。預計後續宅地價格將進一步趨穩,這也有助于未來房價的穩定。

  注:

  100个城市按一、二、三四线城市划分如下。4个一线城市:北京、上海、广州、 深圳。32个二线城市:哈尔滨、长春、沈阳、大连、天津、石家庄、太原、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、合肥、南昌、福州、厦门、郑州、武汉、长沙、贵阳、南宁、海口、昆明、重庆、成都、西安、兰州、西宁、呼和浩特、银川、乌鲁木齐。64个三四线城市:丹东、秦皇岛、唐山、承德、廊坊、燕郊、香河、大厂、固安、保定、张家口、烟台、威海、日照、济宁、徐州、扬州、镇江、常州、无锡、江阴、昆山、南通、温州、嘉兴、嘉善、湖州、舟山、金华、淮南、蚌埠、安庆、芜湖、马鞍山、滁州、泉州、晋江、漳州、莆田、赣州、九江、景德镇、株洲、岳阳、常德、襄阳、荆门、宜昌、珠海、东莞、佛山、中山、肇庆、惠州、清远、韶关、茂名、湛江、北海、柳州、桂林、三亚、洛阳、包头。需要说明的是,燕郊是城镇的行政级别,但考虑到城市规模大,也将其纳入到三四线城市的范围中。(中新經緯APP)

【編輯:張楷欣】
財經频道: 民生熱點 大局觀 風雲人物
關于我們 | About us | 聯系我們 | 廣告服務 | 供稿服務 | 法律聲明 | 招聘信息 | 網站地圖
 | 留言反饋
本网站所刊载信息,不代表中新社和中新网观点。 刊用本网站稿件,务经书面授权。
未經授權禁止轉載、摘編、複制及建立鏡像,違者將依法追究法律責任。
[網上傳播視聽節目許可證(0106168)] [京ICP證040655號] [京公网安备:110102003042-1] [京ICP備05004340號-1] 总机:86-10-87826688

Copyright ©1999- 2019 chinanews.com. All Rights Reserved